「親が亡くなり、実家を相続したけれど、自分は住む予定がない」
相続によって不動産を取得したものの、使い道がなく、固定資産税だけが毎年かかり続ける——そんな状況に頭を抱えている方は少なくありません。
相続不動産の売却は、通常の売却と比べて名義変更（相続登記）や税務手続きが加わるため、手順が複雑になりがちです。しかし、正しい流れを理解し、e-hometradeのような個人間売買プラットフォームを活用することで、仲介手数料を大幅に抑えながら売却を進めることができます。
本記事では、相続不動産を個人間売買で売却する際の全体の流れ・注意点・税務ポイントをまとめて解説します。
相続不動産の売却、まず何から始める？
相続した不動産をすぐに売却できるわけではありません。売却前に必ず行うべき手続きがあります。
ステップ ①：相続登記（名義変更）を完了させる
相続が発生したら、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。売却の予定があるかどうかにかかわらず、早めに対応しましょう。
相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）＋相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 登記申請書
手続きは法務局への申請となりますが、書類の準備が煩雑なため、司法書士への依頼がおすすめです。費用は5〜15万円程度が目安です。
ステップ ②：相続人間で遺産分割協議を行う
相続人が複数いる場合、誰が不動産を相続するかを相続人全員で話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。全員が合意しないと名義変更も売却も進められないため、早期に協議を始めることが重要です。
不動産を1人が相続して売却代金を分け合う方法（換価分割）と、共有名義で相続してから売却する方法がありますが、共有名義は後々のトラブルになりやすいため、できれば単独名義での売却が望ましいです。
ステップ ③：物件の状態を確認する
長期間空き家になっていた場合、建物の劣化が進んでいることがあります。売却前に以下を確認しておきましょう。
- 雨漏り・シロアリ・給排水管の状態
- 電気・ガス・水道が使用可能かどうか
- 残置物（家具・家電・衣類など）の有無と処分の必要性
- 庭・外構の管理状態
相続不動産をe-hometradeで売却する流れ
相続登記が完了し、売却の準備が整ったら、e-hometradeを活用した個人間売買を進めましょう。
1. 物件情報を掲載する
物件の所在地・種別・面積・価格・写真などをe-hometradeの掲載依頼フォームから送信します。相続物件であることや、残置物の状況なども明記しておくと、買主候補とのやりとりがスムーズになります。
2. 買主からの問い合わせに対応する
買主からの問い合わせは初回のみe-hometrade事務局を通じて連絡が届きます。以降の内見・条件交渉は売主（相続人）と買主が直接行います。
2. 買主からの問い合わせに対応する
買主からの問い合わせはe-hometrade事務局を通じて連絡が届きます。以降の内見・条件交渉は売主（相続人）と買主が直接行います。
3. 売買条件を合意する
価格・引き渡し時期・残置物の処理方法などを買主と直接交渉・合意します。相続物件では残置物の扱い（現状渡しか処分後渡しか）を明確にしておくことが特に重要です
4. 売買契約・決済・引き渡し
売買条件の合意後、e-hometrade手配の宅地建物取引士が重要事項説明書・売買契約書を作成します。契約締結・残代金決済後、司法書士が所有権移転登記を行います。
相続不動産の売却にかかる税金
相続不動産を売却した場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。相続特有の計算ルールがあるため、事前に把握しておきましょう。
取得費の考え方
相続で取得した不動産の「取得費」は、被相続人が購入したときの価格が引き継がれます。古い物件の場合、購入当時の契約書が見つからないケースも多く、その場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使います。
取得費が低いほど譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなるため、購入当時の書類は可能な限り探しておきましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続税を支払った場合、一定の要件を満たせば、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が利用できます。これにより譲渡所得を圧縮し、譲渡所得税を軽減できます。
相続開始から3年10ヶ月以内に売却することが適用要件の一つとなっているため、売却のタイミングに注意が必要です。
空き家の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす「被相続人の居住用財産（空き家）」を売却する場合、最大3,000万円の特別控除が適用される場合があります。
主な適用要件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準）
- 相続開始直前まで被相続人が居住していたこと（老人ホーム入居の場合も一定の要件で対象）
- 相続から売却まで、事業用・貸付用・居住用として使用していないこと
- 売却までに耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して土地として売却すること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
この特例は売却期限があるため、対象となりそうな物件は早めに売却の検討を始めることが重要です。
注意点：売却が難しいケースと対処法
共有名義のまま売却しようとする場合
相続人が複数おり、不動産を共有名義のまま相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売却できません。共有名義の解消（持分の買い取りや共有物分割請求）を先に検討することも必要になります。
農地・市街化調整区域の物件
農地の売買には農業委員会の許可が必要で、一般の買主への売却が難しいケースがあります。また、市街化調整区域内の建物は建て替えに制限があることから、買主が見つかりにくい場合もあります。事前に物件の法的状況を確認しておきましょう。
残置物が大量にある場合
長年空き家になっていた実家には、大量の残置物が残っていることがよくあります。残置物の処分費用は物量によって数十万円になることもあるため、現状渡しで価格に織り込むか、事前に処分してから売り出すかを判断しましょう。
まとめ：手数料に疑問を持つことが、賢い売却まとめ：相続不動産は早めの対応が肝心
相続不動産の売却は、通常の売却より手続きが多い分、早めに動き始めることが重要です。特に以下の期限は見落としがちなので注意してください。
- 相続登記の義務化：相続を知った日から3年以内
- 取得費加算の特例：相続開始から3年10ヶ月以内に売却
- 空き家の3,000万円特別控除：相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
e-hometradeを活用することで、仲介手数料を大幅に抑えながら、宅建士・司法書士による安心できる手続きで相続不動産の売却を進めることができます。
「相続した不動産をどうすればいいかわからない」という方も、まずはe-hometradeへお気軽にご相談ください。