「実家が空き家になってしまったけれど、どうすればいいかわからない」
少子高齢化・人口減少が加速する日本では、空き家の数が急増しています。総務省の調査によると、全国の空き家数は900万戸を超え、空き家率は過去最高水準に達しています。
空き家を「とりあえず放置」しておくのは、実は非常にリスクの高い選択です。本記事では、空き家を放置することのリスクと、個人間売買を活用した売却の方法をわかりやすく解説します。
空き家を放置し続けるとどうなるか
リスク ①：固定資産税・都市計画税が毎年かかり続ける
空き家であっても、所有している限り固定資産税・都市計画税は毎年課税されます。さらに、「特定空き家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1の減額）が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
大阪府寝屋川市では、空き家の流通を促す空き家税を導入する条例案が2026年7月9日の市議会本会議で全会一致で可決、成立しました。2029年度からの課税開始を目指しています。
特定空き家とは、倒壊の恐れがある・衛生上有害な状態にある・管理が著しく不適切な空き家を指します。放置期間が長くなるほど建物の劣化が進み、指定されるリスクが高まります。
リスク ②：建物の劣化が急速に進む
人が住まなくなった建物は、換気・清掃・水道の使用がなくなるため、想像以上に早く劣化します。
- カビ・湿気による柱や床の腐食
- シロアリ被害の拡大
- 雨漏りの放置による構造部分へのダメージ
- 給排水管の劣化・破裂
一度劣化が進むと修繕コストが跳ね上がり、売却価格にも大きな影響を与えます。早めの売却決断が、結果的に手取り額を守ることにつながります。
リスク ③：管理責任による近隣トラブル・損害賠償リスク
空き家の管理は所有者の責任です。建物の一部が崩落して隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。また、不法投棄・不審者の侵入・火災など、近隣への迷惑につながるリスクも高まります。
リスク ➃：行政代執行による強制撤去
「特定空き家」に指定された後、所有者が改善勧告・命令に従わない場合、行政が強制的に建物を撤去する「行政代執行」が行われる場合があります。撤去費用は所有者に請求されるため、何十万〜数百万円の出費になるケースもあります。
空き家の活用・処分の選択肢
空き家をどうするかの選択肢は、大きく以下の4つです。
選択肢 ①：売却する
最も根本的な解決策です。固定資産税・管理費・リスクをすべてゼロにできます。特に「住む予定がない」「維持管理が難しい」という場合は、早めの売却が最善策になることが多いです。
選択肢 ②：賃貸に出す
空き家を賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法です。ただし、入居者募集・リフォーム・管理などの手間とコストがかかります。また、入居者が見つからなければ空き家のまま費用だけが発生する点も考慮が必要です。
選択肢 ③：空き家バンクに登録する
自治体が運営する「空き家バンク」に登録することで、移住希望者などとマッチングできます。補助金制度が使えるケースもあります。ただし、地方の物件では買い手・借り手が見つかりにくいこともあります。
選択肢 ➃：解体して土地として売却する
建物の老朽化が激しく、そのままでは売却が難しい場合は、解体して更地にしてから土地として売る方法もあります。解体費用は建物の構造・規模にもよりますが、木造住宅で100〜200万円程度が目安です。ただし、建物を解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が増える点に注意が必要です。
個人間売買で空き家を売却するメリット
空き家の売却に際して、e-hometradeのような個人間売買プラットフォームを活用することには、特有のメリットがあります。
メリット1：仲介手数料を大幅に削減できる
空き家・古家は市場価格が低くなりがちです。そのため仲介手数料の絶対額は売却金額が高額な物件に比べ低くなりますが、売主の手取りを圧迫します。個人間売買を活用することで、この手数料コストを大幅に削減し、より多くの手取りを確保できます。
メリット2：「現状渡し」での売却がしやすい
仲介会社を通じた売却では、物件の状態改善を求められることがあります。個人間売買では、売主と買主が直接条件を交渉できるため、「リフォームなし・残置物あり・現状渡し」での売却条件を柔軟に合意しやすくなります。
メリット3：買主の購入動機を直接確認できる
「DIYでリノベーションしたい」「古民家として活用したい」「解体して新築を建てたい」など、空き家・古家の買主は明確な活用イメージを持っていることが多いです。売主が買主の意図を直接確認できることは、「この人なら大切に使ってくれる」という安心感につながります。
空き家売却前に確認しておくべきこと
名義の確認
空き家が相続によって取得した物件の場合、相続登記（名義変更）が完了しているかを確認します。名義が亡くなった方のままでは売却できません。
残置物の処理方針を決める
「現状渡し」で売るか、残置物を処分してから売るかを決めておきます。残置物の量が多い場合、不用品回収業者への依頼が必要になりますが、遺品整理業者に依頼することで買取りと処分を同時に行えるケースもあります。
建物の状態を把握する
売却前に物件の状態をある程度把握しておくと、価格設定や買主への説明がスムーズになります。インスペクション（住宅診断）を実施すると、建物の状態を客観的に示せるため、買主の安心感にもつながります。
適正価格を調べる
空き家・古家の価格設定は難しいですが、国土交通省の「土地総合情報システム」や近隣の類似物件の成約事例を参考に、現実的な価格を設定しましょう。「売れればいくらでもいい」という考えは避け、複数の情報源から相場感を掴むことが重要です。
空き家売却に使える税制上の優遇措置
空き家の3,000万円特別控除
相続によって取得した被相続人の居住用不動産（空き家）を一定の要件のもとで売却する場合、最大3,000万円の特別控除が適用されます。詳細は「相続した不動産を個人間売買で売却する方法」の記事をご参照ください。
低未利用土地等の譲渡の特別控除（100万円控除）
都市計画区域内にある低未利用土地（空き地・空き家など）を一定の要件のもとで売却した場合、100万円の特別控除が受けられます（令和7年12月31日まで）。
主な適用要件は以下の通りです。
- 売却価格が500万円以下（一定の都市は800万円以下）
- 売却後に買主が利用すること
- 低未利用状態であることの市区町村長の確認書を取得すること
空き家・空き地の売却を検討している場合、適用可否を事前に確認しておきましょう。
e-hometradeで空き家を売却する流れ
ステップ ①：物件情報を掲載する
物件の所在地・種別・面積・築年数・現状（残置物の有無など）・希望価格をe-hometradeの掲載依頼フォームから送信します。
ステップ ②：買主からの問い合わせに対応する
買主からの問い合わせはe-hometrade事務局を通じて届きます(初回のみ)。以降の内見・条件交渉は売主と買主が直接行います。
ステップ ③：条件交渉・合意
引き渡し条件（現状渡し・残置物の扱い・引き渡し時期など）を買主と直接交渉し、合意します。
ステップ ➃：売買契約・決済・引き渡し
e-hometrade手配の宅地建物取引士が重要事項説明書・売買契約書を作成します。残代金決済後、司法書士が所有権移転登記を行います。
まとめ：空き家は「放置」より「早期売却」が正解
空き家を放置するほど、建物の劣化・税負担・管理リスクは積み重なっていきます。「どうせ安くしか売れない」と諦める前に、個人間売買という選択肢を検討してみてください。
e-hometradeを活用することで、仲介手数料を大幅に抑えながら、法的に安心できる手続きで空き家を売却することができます。
「空き家をどうにかしたいけれど、何から始めればいいかわからない」という方も、まずはe-hometradeへお気軽にご相談ください。