中古住宅の購入は、新築と比べてチェックすべき項目が格段に多くなります。「見た目はきれいだったのに、住み始めたら問題が続出した」という事例は少なくありません。
仲介会社を通す場合でも、売主との当事者間契約となりますので、未説明事項で懸念点等あれば確認をしておくことが重要です。
本記事では、内見から契約完了までの各フェーズで買主が必ず確認すべき項目を、具体的なチェックリスト形式でまとめています。物件見学の前にぜひ一読しておくことをおすすめします。
フェーズ1：内見前の事前確認
内見当日に焦らないよう、事前に確認できる情報は調べておきましょう。
登記事項証明書の確認
法務局またはオンラインで取得できる登記事項証明書を確認し、所有者が売主本人であることを確認します。抵当権が設定されている場合は、売却代金で抹消できるかどうかも確認が必要です。
都市計画・用途地域の確認
市区町村の都市計画課や国土交通省のウェブサービスで、物件がどの用途地域に属しているかを確認します。用途地域によっては、リフォームや増築に制限がかかる場合があります。
ハザードマップの確認
国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で、洪水・土砂災害・津波などのリスクエリアに該当していないかを確認します。特に川沿い・低地・山間部の物件では必須の確認事項です。
フェーズ2：内見時のチェックリスト
内見は晴れた日の昼間に行うのが基本です。自然光の下で物件の状態を正確に把握できます。
外回りの確認
- 外壁にひび割れ・変色・膨らみがないか確認する
- 基礎部分にひびや欠けがないか確認する
- 雨樋が破損・詰まっていないか確認する
- 駐車スペース・庭の排水状況を確認する
- 隣地との境界標が設置されているか確認する
水回りの確認
- キッチン・洗面台・浴室・トイレの排水に詰まりがないか実際に流して確認する
- 水道の水圧が十分かを蛇口を開けて確認する
- 給湯器の設置年数を確認する（10年以上経過している場合は交換費用を想定する）
- 床下収納がある場合は開けてカビ・湿気・シロアリ被害の形跡を確認する
構造・建物状態の確認
- 床を歩いてきしみや沈みがないか確認する
- 窓・ドアの開閉がスムーズかを実際に操作して確認する
- 天井・壁にシミや変色がないか確認する（雨漏りの形跡）
- 押し入れ・クローゼット内の壁にカビがないか確認する
- 屋根裏収納がある場合は懐中電灯を持参して雨漏り・断熱材の状態を確認する
設備・管理状態の確認
- 電気・ガス・水道のブレーカー・メーターを確認する
- エアコン・照明などの設備が残置物として引き継がれるか確認する
- マンションの場合は管理規約・修繕積立金・大規模修繕の履歴を確認する
フェーズ3：売主への確認事項
内見時または内見後に、売主に直接確認しておくべき事項をまとめます。個人売買では売主と直接話せる強みを最大限に活かしましょう。
- 売却理由を確認する（住み替え・相続・離婚・資金需要など）
- 過去に雨漏り・シロアリ・給排水管トラブルがあったか確認する
- 近隣トラブルの有無を確認する
- 過去に事件・事故・自殺・火災などがあったか確認する（告知義務事項）
- リフォーム歴とその内容・施工業者を確認する
- 設備の不具合で把握しているものがないか確認する
これらの回答は口頭だけでなく、必ず書面（物件状況確認書・告知書）として受け取り、署名・捺印してもらうことが重要です。
フェーズ4：契約前の最終確認
売買契約書の内容確認
- 物件情報（所在地・面積・構造）が登記事項証明書と一致しているか確認する
- 売買代金・支払い方法・支払い期日が合意内容と一致しているか確認する
- 引き渡し日・引き渡し条件が明記されているか確認する
- 契約不適合責任の期間と範囲が明記されているか確認する
- 契約解除・違約金の条件が明記されているか確認する
住宅ローン利用の場合の追加確認
- 金融機関に個人間売買である旨を事前に伝え、融資可否を確認済みであるか
- ローン特約（融資が通らなかった場合に契約解除できる条項）が契約書に盛り込まれているか
- 融資実行日と残代金決済日のスケジュールが合っているか
インスペクションの実施
不安が残る場合は、契約締結前にインスペクション（住宅診断）を売主の了承を得た上で実施します。費用は買主負担（5〜10万円程度）になることが多いですが、購入後の大きなリスクを事前に把握できる有効な手段です。
フェーズ5：決済・引き渡し当日の確認
- 残代金の着金確認後に鍵・書類を受け取る（順序を逆にしない）
- 受け取る書類一式を確認する（鍵全種類・建築確認済証・検査済証・設備の取扱説明書・保証書など）
- 引き渡し直前に最終内見を行い、合意した状態と変わりがないか確認する
- 電気・ガス・水道の名義変更手続きを速やかに行う
まとめ
中古住宅の購入では、事前の確認と準備が失敗を防ぐ最大の武器です。特に個人売買では、仲介会社という「緩衝材」がないぶん、買主自身の確認力が取引の安全性を左右します。
本記事のチェックリストを活用することで、内見から契約・引き渡しまでの各フェーズを漏れなく確認することができます。
e-hometradeでは、直接取引を希望する売主の物件情報を掲載しています。気になる物件が見つかった際には、このチェックリストを片手に内見に臨んでみてください。